【房屋買賣糾紛】“借名買房”中，權利人如何維護自身權益？

京云律師事務所

2025-03-21 14:12:31

【摘要】民法典規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。現實生活中，隱名登記、委托登記、代持房產登記等現象屢有發生，在不動產登記權利人與真實權利人不一致的情況下，權利人此時應該如何維護自身權益？

民法典規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。現實生活中，隱名登記、委托登記、代持房產登記等現象屢有發生，在不動產登記權利人與真實權利人不一致的情況下，真實權利人應當如何維權？

案情簡介

王某名下登記有房屋一處，購房合同、住房借款合同均系其與某房地產公司、某銀行簽訂。王某去世后，其妻隋某向山東省青島市即墨區人民法院提起訴訟，要求依法繼承該房屋。后，王某的姐姐王某甲、姐夫毛某申請作為第三人參與本案訴訟，稱毛某與某房地產公司之間存在購銷合同關系，因某房地產公司欠其貨款，雙方協商以包括案涉房屋在內的數套商品房抵頂貨款，案涉房屋實際為毛某借王某之名購房，但購買房屋的貸款、稅費、裝修費用等均由毛某支付，請求確認上述房屋歸王某甲、毛某二人所有。

法院審理

法院經審理查明，第三人毛某連續多年按月按時向王某在住房借款合同中確定的還款賬戶轉賬，符合合同約定的貸款金額及還款方式。隋某稱不清楚房屋的首付款、償還房貸、契稅及專項維修基金的支付以及房屋裝修等事實。其關于與王某生前共同住所的陳述，與王某戶籍地村莊出具的證明均能證實王某未曾在案涉房屋中居住。結合該房屋物業費、水電費等繳費收據存放于毛某處的事實，以及毛某提交的其與某房地產公司簽訂的購銷合同、購房協議書等及證人證言，已形成完整證據鏈，能夠證明案涉房屋的不動產登記情況與真實權利狀態不符。第三人王某甲與毛某系夫妻關系，該房屋應為二人的夫妻共同財產，二人為該房屋的真實權利人。原告隋某要求繼承王某名下的案涉房屋，卻未能對第三人系該房屋的實際權利人提交證據加以反駁。最終，法院判決第三人王某甲、毛某為案涉房屋的所有權人，駁回原告隋某的訴訟請求。判決作出后，隋某上訴，二審法院維持原判。

法官說法

不動產物權登記產生的公示公信效力，亦僅是一種推定效力，登記行為本身不產生物權，當事人有證據證明其為真正權利人時可以推翻不動產登記的推定，維護事實上的真實。借名人通過借名買房，將真實物權登記于出名人名下，并非為規避法律、行政法規的強制性規定或限購政策，亦不違背公序良俗的情況下，當物權登記與實際權利狀況不符時，以實際權利狀況為依據認定事實，應認定借名人為房屋實際權利人。

法官提醒：司法實踐中，“借名買房”風險極大，被借名人若將房屋抵債、出售、出租或被查封拍賣，借名人都可能面臨無法將房產變更為自己名字的風險。除了以上列舉的風險外，還可能發生其他不能預見的風險。因此，提醒廣大群眾買房時謹慎“借名”。

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