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酒店式公寓投資養(yǎng)老被坑?進(jìn)入售后包租這個(gè)華麗陷阱以后,業(yè)主怎樣維

京云律師事務(wù)所

2019-10-12 17:16:56

【摘要】中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)文章導(dǎo)讀:酒店式公寓投資養(yǎng)老被坑?進(jìn)入售后包租這個(gè)華麗陷阱以后,業(yè)主怎樣維護(hù)利益? 第一部分、酒店式公寓投資養(yǎng)老,一個(gè)華麗的陷阱。 1、2012年北京的吳某看到&l

中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)文章導(dǎo)讀:酒店式公寓投資養(yǎng)老被坑?進(jìn)入售后包租這個(gè)華麗陷阱以后,業(yè)主怎樣維護(hù)利益?

第一部分、酒店式公寓投資養(yǎng)老,一個(gè)華麗的陷阱。
1、2012年北京的吳某看到“公寓投資養(yǎng)老”的廣告,她從售樓處工作人員那里得知,買一套升值空間非常大的酒店式公寓,只需要支付市場價(jià)50%的價(jià)款,其余的房款由“售后包租”的形式提供,也就是開發(fā)商將你買到的房子租出去,用租金來支付余下的月供。等于你只需要支付一半的錢,你就擁有整個(gè)房子的產(chǎn)權(quán)。等這個(gè)房子出租10年以后,房屋就完全歸業(yè)主所有。這種投資養(yǎng)老方式太劃算了!

2、經(jīng)過銷售人員的忽悠,吳某東拼西湊,湊足了首付款。并且與開發(fā)商指定的銷售公司簽訂《委托管理經(jīng)營協(xié)議》。從2012年末開始,這家公司向吳某支付租金,就這樣持續(xù)了三年。2015年底,該銷售公司以各種理由拖欠租金。又過了四個(gè)月,該公司完全停止支付租金。但是銀行還在催促吳某還房貸。不僅吳某,還有很多業(yè)主有同樣的遭遇,大家去找銷售公司討說法。不久之后,銷售公司倒閉了。京云房產(chǎn)律師團(tuán)了解到業(yè)主們又去找開發(fā)商,然而開發(fā)商說業(yè)主與銷售公司簽的合同,與開發(fā)商沒關(guān)系。并且“售后包租”合同不是“商品房買賣合同”,開發(fā)商不承擔(dān)法律責(zé)任。幾十名業(yè)主找到京云房產(chǎn)律師團(tuán),尋求法律幫助。

第二部分、售后包租靠譜嗎?
1、售后包租是什么?
售后包租就是業(yè)主支付部分房款購房,將房屋租出去,以租金形式支付余下的房款。但是業(yè)主所購房屋,要由開發(fā)商承租,或者開發(fā)商委托其他合作公司出租,并支付固定回報(bào)的銷售方式。其實(shí),我國法律是明確禁止“售后包租”的。

2、法律對“售后包租”如何規(guī)定的?
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第11條的規(guī)定,用售后包租或者變相售后包租形式出售房屋,是法律明令禁止的。以售后包租形式出售尚未建成的商品房是違法的,所簽訂的租房合同無效。

3、“售后包租”為何屢禁不止?
(1)開發(fā)商采用“售后包租”的形式銷售房屋,可以使商品房在短時(shí)間內(nèi)脫銷,并能快速回籠資金。
(2)雖然違規(guī)的開發(fā)商會被處罰,但是《商品房銷售管理辦法》只是住建領(lǐng)域的部門規(guī)章,而《合同法》是國家的法律,《商品房銷售管理辦法》中的規(guī)定并不能作用于《合同法》。也不能作為商品房買賣合同無效的法律依據(jù)。這對于開發(fā)商來說,風(fēng)險(xiǎn)是非常小的。

4、“售后包租”對業(yè)主的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些?
(1)雖然表面看,業(yè)主只需要支付部分房款,就能得到整個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)。但是很難獲得預(yù)期的收益。因?yàn)槿绻_發(fā)商的樓盤銷售的不好,或者出現(xiàn)其他經(jīng)濟(jì)糾紛,業(yè)主很難得到持續(xù)的利益回報(bào)。
(2)京云房產(chǎn)團(tuán)認(rèn)為,“售后返租”的維權(quán)是有一定難度的,如果銷售公司經(jīng)營不善,業(yè)主有可能拿不到租金。如果業(yè)主在十年以后才有房屋使用權(quán),是很難發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題的。

5、開發(fā)商的廣告宣傳有法律效力嗎?
許多業(yè)主想知道,開發(fā)商的廣告宣傳沒有寫到合同里,有法律效力嗎?開發(fā)商是否應(yīng)該為其廣告宣傳的后果承擔(dān)法律責(zé)任呢?京云了解到《最高法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定,商品房的廣告宣傳屬于要約邀請。但是以下內(nèi)容屬于要約:對規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋和相關(guān)設(shè)施的說明和承諾、對商品房價(jià)格與合同訂立有重大影響的內(nèi)容。即使以上兩條內(nèi)容并沒有寫入合同,也視為合同內(nèi)容。

6、業(yè)主們遇到“售后包租”如何維護(hù)自身利益呢?
(1)要求銷售公司繼續(xù)履行合同,給付房屋租金。如果銷售公司破產(chǎn),無力支付租金。業(yè)主努力的參與到清算中,爭取彌補(bǔ)自己的租金損失。
(2)業(yè)主主張與銷售公司解除合同,收回商品房。
(3)業(yè)主也可以向住建主管部門舉報(bào)開發(fā)商的違法行為。并爭取自己的補(bǔ)償。中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)
 
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