哪些情況下，需要做房屋質(zhì)量司法鑒定？

京云律師事務(wù)所

2019-11-20 16:34:37

【摘要】關(guān)鍵詞：房屋質(zhì)量維權(quán)，業(yè)主維權(quán)，買賣合同糾紛，退房糾紛文章導(dǎo)讀：當(dāng)房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題時，在啟動法律程序，維護(hù)自己權(quán)益的路上，業(yè)主們經(jīng)常遇到房屋需要進(jìn)行質(zhì)量司法鑒定的情形，那么房屋

關(guān)鍵詞：房屋質(zhì)量維權(quán)，業(yè)主維權(quán)，買賣合同糾紛，退房糾紛
文章導(dǎo)讀：當(dāng)房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題時，在啟動法律程序，維護(hù)自己權(quán)益的路上，業(yè)主們經(jīng)常遇到房屋需要進(jìn)行質(zhì)量司法鑒定的情形，那么房屋質(zhì)量司法鑒定是什么意思，在法律上又有什么作用呢？

一、房屋質(zhì)量司法鑒定的類型
1、依據(jù)鑒定的目的，關(guān)于房屋的司法鑒定有施工質(zhì)量鑒定、成品質(zhì)量鑒定、環(huán)境變化對臨近房屋的損害鑒定和工程事故鑒定幾種類型。
2、在開發(fā)商與商品房購買者之間的民事糾紛中，經(jīng)常遇到的類型是成品質(zhì)量鑒定，也就是商品房主體完工以后，購房者發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量、外觀質(zhì)量或者勘察設(shè)計質(zhì)量有問題。
3、根據(jù)司法鑒定使用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，大致可以分為四類。
第一類是規(guī)劃、勘察、設(shè)計規(guī)范；第二類是施工質(zhì)量驗收規(guī)范；第三類是可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)，用來評價結(jié)構(gòu)的可靠現(xiàn)狀，包括安全性和使用性；第四類是管理的法律法規(guī)，如《建筑法》，《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，用來規(guī)范建設(shè)工程各主體的管理行為。
4、房屋質(zhì)量司法鑒定的流程
中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，司法鑒定不同于當(dāng)事人委托鑒定，當(dāng)事人可以在訴訟前，以一方的名義，或者雙方共同協(xié)商去委托鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。進(jìn)入訴訟程序后，雙方當(dāng)事人可以協(xié)商確定具備資格的鑒定人，如果協(xié)商不成的，由人民法院依法指定鑒定機(jī)構(gòu)，或經(jīng)雙方當(dāng)事人一致同意，通過搖號或抓鬮方式確定。
5、房屋質(zhì)量司法鑒定的結(jié)論
證據(jù)是司法公正的前提和基礎(chǔ)，司法鑒定作為證據(jù)制度的重要內(nèi)容，鑒定結(jié)果就顯得尤為重要。
鑒定報告內(nèi)容一般包含：報告說明、結(jié)論、數(shù)據(jù)、計算書、照片（證據(jù)）等。
對鑒定意見有異議或者人民法院認(rèn)為鑒定人有必要出庭的，鑒定人應(yīng)當(dāng)出庭作證。經(jīng)人民法院通知，鑒定人拒不出庭作證的，鑒定意見不得作為認(rèn)定事實的根據(jù)。
6、司法鑒定費按照“誰主張，誰負(fù)擔(dān)”的原則，一般由申請鑒定方在提出申請時，或者在人民法院指定的期限內(nèi)預(yù)交。雙方均要求鑒定的，雙方各預(yù)付一半。

二、相關(guān)案例
1、我們知道，根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，在裝修過程中，如果發(fā)現(xiàn)房屋有很嚴(yán)重的質(zhì)量問題，在協(xié)商不成的情況下，可以向法院提起訴訟。徐女士就遇到了這個問題，徐女士在2013年5月購買了XX房產(chǎn)公司的一套現(xiàn)房，房屋總價171萬元。根據(jù)《上海市商品房出售合同》的約定，該房屋有工程質(zhì)量問題的，徐女士在合同約定的保修期內(nèi)有權(quán)要求開發(fā)公司免費修復(fù)，除此以外，開發(fā)公司還須按修復(fù)費用的0.1倍給予補償。
2、在一審審理過程中，徐女士首先于2017年7月1日申請對涉案房屋是否存在質(zhì)量問題，以及若存在房屋質(zhì)量問題的具體維修方案進(jìn)行司法鑒定。鑒定機(jī)構(gòu)出具了鑒定意見，表示該房屋確實存在四項質(zhì)量問題，并提供了建議修復(fù)方案。
3、10月9日，徐女士又申請根據(jù)前述鑒定意見對所需修復(fù)費用進(jìn)行司法鑒定。另一鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定意見，說明對房屋進(jìn)行修復(fù)的費用為7萬元。

三、根據(jù)兩次的鑒定意見，結(jié)合合同約定和法律規(guī)定，開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下責(zé)任：
1.承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。根據(jù)最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。結(jié)合雙方合同約定，開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。且該修復(fù)應(yīng)按照鑒定意見書中確定的修復(fù)方案進(jìn)行。
2.承擔(dān)修復(fù)補償費。中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)認(rèn)為，因為房屋存在質(zhì)量問題，開發(fā)公司應(yīng)承擔(dān)交付標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的違約責(zé)任，具體違約責(zé)任的事項及計算標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)按照雙方簽訂的出售合同約定進(jìn)行確定。因此開發(fā)公司應(yīng)按照雙方約定，補償徐女士修復(fù)費用的0.1倍的補償費。
3.承擔(dān)期間發(fā)生的損失。在修復(fù)期間，如果因為開發(fā)公司拖延修復(fù)造成了其他損失，在能夠提供充足證據(jù)的情況下，開發(fā)公司也應(yīng)承擔(dān)賠償該損失。

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