關(guān)鍵詞：業(yè)主維權(quán)，二手房糾紛，二手房買(mǎi)賣(mài),
 
文章導(dǎo)讀：在二手房交易的過(guò)程中，賣(mài)方的房產(chǎn)已被抵押或查封，會(huì)給交易造成很大的障礙，嚴(yán)重的無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)。出了這樣的問(wèn)題應(yīng)該怎么辦，有無(wú)辦法提前預(yù)防？京云房產(chǎn)律師團(tuán)近日專(zhuān)門(mén)選取了典型案例，為大家指點(diǎn)迷津。
 
購(gòu)買(mǎi)被抵押的房屋有什么風(fēng)險(xiǎn)？
房屋被抵押的情況還是經(jīng)常碰到的，最常見(jiàn)的就是原房主通過(guò)貸款購(gòu)房的房屋，在貸款還清前，房屋是抵押給銀行的。除此之外，也有房屋所有權(quán)人因個(gè)人債務(wù)等其他原因，將房產(chǎn)抵押給其他人。在抵押期間房產(chǎn)的占有使用權(quán)并不改變。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
根據(jù)規(guī)定，必須是無(wú)抵押狀態(tài)的房產(chǎn)，才能辦理過(guò)戶(hù)。所以，購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房子，需要賣(mài)家先自行解押，或者買(mǎi)家通過(guò)合理的方式替賣(mài)家還錢(qián)，才能解除房子的抵押，才能辦理過(guò)戶(hù)。
我們遇到過(guò)大量的糾紛，賣(mài)家無(wú)力按照合同的約定時(shí)間自行解押，或者賣(mài)家把買(mǎi)家交給他用來(lái)解押的錢(qián)挪作他用，導(dǎo)致買(mǎi)家最后錢(qián)房?jī)煽铡?br /> 
購(gòu)買(mǎi)被查封的房屋有什么風(fēng)險(xiǎn)？
購(gòu)買(mǎi)被查封的房產(chǎn)比購(gòu)買(mǎi)設(shè)定抵押的房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更大。畢竟如果是因貸款設(shè)定抵押是很常見(jiàn)的，但如果是涉及被查封，原產(chǎn)權(quán)人個(gè)人信用可能就存在問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然也就大了。房子最后無(wú)法交易，或者你支付的房屋首付款打水漂都是有可能的。
房子被查封的原因很復(fù)雜，有惡意的也有無(wú)意的。
可能是房?jī)r(jià)大漲，賣(mài)家與第三方合謀偽造債權(quán)債務(wù)關(guān)系，讓法院查封房產(chǎn)，使交易被迫中止；也可能是賣(mài)家出賣(mài)的房屋登記上屬于賣(mài)家，但根據(jù)規(guī)定和家人共有，共有人提起訴訟，查封了房產(chǎn)；還可能是房主真的涉及其他債務(wù)糾紛，法院依職權(quán)或債權(quán)人申請(qǐng)，對(duì)房屋進(jìn)行保全措施。
總之，原因很多，買(mǎi)家常常防不勝防。如果涉及訴訟房屋被保全，查封周期會(huì)很長(zhǎng)，房屋被查封期間無(wú)法過(guò)戶(hù)。
 
案例：買(mǎi)了有抵押和查封的房子無(wú)法辦過(guò)戶(hù)
2018年1月，吳某、許某（賣(mài)方）與溫某（買(mǎi)方）協(xié)商，吳某、許某將其名下一處別墅以330萬(wàn)元的價(jià)格出售給溫某，溫某支付定金10萬(wàn)元。合同同時(shí)約定涉案房屋處于抵押及查封狀態(tài)，由賣(mài)方負(fù)責(zé)滌除抵押和解除查封。一方如有違約，另一方有權(quán)解除合同，并按成交價(jià)10%作出賠償。溫某簽訂合同后依約向吳某、許某支付了10萬(wàn)元定金，后由于吳某、許某未按照合同約定滌除抵押和解除查封，無(wú)法為溫某辦理過(guò)戶(hù)，導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)法繼續(xù)履行。
 
法院判決合同解除，賣(mài)家賠錢(qián)
溫某遂訴至法院要求對(duì)方解除合同、支付違約金99萬(wàn)元。
經(jīng)查明，涉案房屋因吳某、許某的另案?jìng)鶆?wù)被查封，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，法院遂判決解除雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，吳某、許某向溫某返還定金。對(duì)于違約金法院進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整。
 
律師分析
根據(jù)《合同法》的規(guī)定，賣(mài)家無(wú)法為買(mǎi)家辦理過(guò)戶(hù)的行為構(gòu)成根本違約，買(mǎi)家可以依法主張解除合同，返還定金并主張違約金。
對(duì)于違約金，吳某、許某未能解除查封，將涉案房屋過(guò)戶(hù)給溫某，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但溫某作為房屋的買(mǎi)受人，在房屋買(mǎi)賣(mài)的重大交易中，理應(yīng)盡到一般買(mǎi)房者的合理審慎義務(wù)，其在明知涉案房屋被司法機(jī)關(guān)查封、交易必然存在極大風(fēng)險(xiǎn)的情況下仍選擇繼續(xù)簽約和履行，對(duì)合同無(wú)法繼續(xù)履行亦負(fù)有一定過(guò)錯(cuò)，故對(duì)溫某主張的違約金金額進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整。
 
出了無(wú)法過(guò)戶(hù)的情況買(mǎi)家應(yīng)該怎么辦？
 
因房產(chǎn)被抵押導(dǎo)致
方案一：賣(mài)方在合同約定的履行期限屆滿(mǎn)時(shí)仍未按約定解押，致使買(mǎi)方無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的。買(mǎi)方可向法院起訴請(qǐng)求解除合同，并要求賣(mài)方承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的，法院應(yīng)予支持。
方案二：賣(mài)方在合同約定的履行期限屆滿(mǎn)時(shí)仍未履行解押義務(wù)，致使買(mǎi)方無(wú)法辦理房屋過(guò)戶(hù)，而買(mǎi)方要求繼續(xù)履行合同辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的，買(mǎi)方要準(zhǔn)備好資金代賣(mài)方清償債務(wù)解除抵押。如果買(mǎi)方不能代為清償債務(wù)，對(duì)其要求過(guò)戶(hù)的訴求，法院不支持。
 
因房產(chǎn)被查封導(dǎo)致
依照《物權(quán)法》第15條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”的規(guī)定，一般認(rèn)為被查封房屋買(mǎi)賣(mài)合同本身是有效的，但解除查封前禁止過(guò)戶(hù)。
處理被查封房屋買(mǎi)賣(mài)合同方法，原則上同被抵押的房屋相同，能及時(shí)解決查封問(wèn)題，房屋買(mǎi)賣(mài)合同可以順序履行。解決不了，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，可以追究賣(mài)方的違約責(zé)任。
 
如何預(yù)防此類(lèi)糾紛的發(fā)生？
一般情況下，出售已被司法查封的房屋價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，很多買(mǎi)家在低價(jià)的誘惑、中介的誘導(dǎo)下，在未對(duì)房屋權(quán)屬、查封、抵押等情況進(jìn)行審查的情況下便匆匆忙忙簽訂合同，支付首付款。最終，涉案房屋可能因仍被查封而無(wú)法過(guò)戶(hù)，賣(mài)方也可能已將房款挪作他用，喪失返還能力。
因此，業(yè)主維權(quán)網(wǎng)建議，購(gòu)房者在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前應(yīng)當(dāng)查看最新的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，審查交易房屋的權(quán)屬、抵押及查封情況，對(duì)于處于抵押、查封狀態(tài)的房屋，謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。
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律師提示：房屋買(mǎi)賣(mài)屬于大宗商品交易，具有標(biāo)的額大、過(guò)程煩瑣、交易時(shí)間長(zhǎng)等特征，極易產(chǎn)生糾紛，買(mǎi)方在購(gòu)房時(shí)應(yīng)該認(rèn)真審查房屋的權(quán)屬、他項(xiàng)權(quán)及是否限制交易等情況，切勿受低價(jià)房的誘惑，輕易進(jìn)行交易。交易出現(xiàn)糾紛應(yīng)及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師，避免損失擴(kuò)大。